Good question!
如果买时就是自住，情况略有不同。比如买时自住两年，再出租三年，这五年时间的利润都享有25/50 exemption。之后如果再转成自住，继续享有exemption
但是，买时自住两年，再出租，出租时间超过三年，比如出租四年，就不满足五年内住满两年的要求了（过去五年只住了一年），这时卖掉所有profit都需要交税。你可以再搬进来住一段时间以满足过去五年两年自住，这时profit要按照出租和自住时间prorate
NewID2017 发表于 2023-12-31 09:14
prorate时是看所有持有时间还是看卖前5年？
假设自住5年+出租10年+自住2-5年
prorate时是看所有持有时间还是看卖前5年？
假设自住5年+出租10年+自住2-5年
littlebabyfat 发表于 2023-12-31 10:53
所有时间，包括最初自住的五年
我们公司的几位白川粉就是天天骂移民来把美国掏空了，但是自己老在琢磨怎么偷税漏税，不给国家交税。
所有时间，包括最初自住的五年
NewID2017 发表于 2023-12-31 14:05
这个政策是2009年出来的，所以如果2009年以前即便作为出租，那些年份也算做自住的年份。
First 1031 buy the house you want to live in
then convert to primary immediately
simple like that!
vsfan 发表于 2023-12-31 10:32
1031买的出租房 短期内不能改自住房 好像有一年还是两年后才能改
而且由于这个一开始就是出租房 只能prorated
只有一开始就是自住房的才适用2/5 rule
你们能想到的漏洞 都早就被堵上了
superanna 发表于 2023-12-30 22:04
什么垃圾cpa，给你挖坑啊
Mark
CPA错了，2009年有个update，把出租房转自住房获得25/50万免税的漏洞堵住了，新法规定profit要按出租和自住时间prorate，出租时获得的利润不能豁免。再贴一下图，看图中的例子
NewID2017 发表于 2023-12-31 08:49
对的，是我(and probably lz''s CPA too)错了。感谢各位兄弟指出。
查过IRS pub 523了。出租房转自住要prorate，自住房转出租如果满足2/5就不需要。如下
Section B. Determine your non-qualified use gain. Complete this section only if the following apply: a) During the time you owned the property there were periods of non-qualified use when neither you nor your spouse (or your former spouse) used the property as your main residence; b) the periods of non-qualified use occurred after 2008; c) the periods of non-qualified use occurred before the last day the property was used as your or your spouse’s (or your former spouse) principal residence prior to the date of sale. Do not include any period of non-qualified use that occurred after the last day that you or your spouse (or former spouse) used the property as your principal residence during the 5-year period prior to the date of sale.*
superanna 发表于 2023-12-30 22:04
那麽你肯定要相信你掏了銀子問的會計師啊。我問了會計師，還掏了幾萬問了律師，和你的説法一樣啊。
這個找會計師便宜，律師更厲害當然貴很多。 可以避稅的方法，我讓律師簽名，如果有問題，我會去找他負責任。
到底了
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