你这个问题是很难回答的。首先，不知道你的收入是多少。capital gain 根据收入的多少，可以tax at 15% or 20%. 出租房的gain，属于Sec.1231gain, "A section 1231 gain is defined as the difference between a section 1231 property's tax basis and its selling price, if it's sold for more than its depreciated value. This amount is taxable at a lower capital gains rate rather than at the ordinary gains rate.", 以前年度所有的depreciation, or accumulative depreciation是tax at 25%，如果有剩下的部分才是tax at lower capital gain rate.

以前出租房如果有亏损的，卖房子那一年可以全部realize， 这个就可以降低你的oridnary income， 是个很好的income reduction.

除了联邦税，还有州税，你都要考虑进去。

能不能搬去住两年，卖得时候就可以当自住房了

有没有累积股票债券capital loss？有的话也可以抵房产capital gain，没记错的话

还是搬回去住两年最靠谱. 卖时候就是自住房算了.

否则就留着做为遗产传给孩子. 遗产会调整成市场价值.

搬回去住两年只能按比例省一部分税，2（/n+2）。n=出租年份

只有作为遗产才能完全免税。

没有 办法 只有1031

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