事情是这样的，我每个月都会做一个市场统计数据报告在我的公众号和qq空间发，有时候想起了在知乎里发。但是这个“北美购房网”就把我的文章全部拿过去一字不改，加了几张图片作者改成了他们。
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如果有兴趣，请加我的微信公众号 SNJRealty
王海玲 08/13/2018
【注】本文是作者基于参考文章并结合平时所了解的知识写的，参考文章：5 Mortifying Reasons Mortgage Applications End Up in the'Reject' Pile By [url=http://rd2.huaren4us.com/huaren.php?hrtopic_id=2069406&hrurl=https%3a%2f%2fwww.realtor.com%2fauthor%2fdaniel-bortz]DanielBortz[/url]
根据联邦最近的一项统计，目前申请贷款八个就有一个贷款申请被拒。抵押贷款申请被拒绝的原因有很多，但是实际上只要有一些贷款的基本常识，大部分原因是很容易地避免的。
1，使用信用卡不够
有了信用卡要经常使用，按时还款，累计信用。这个是考察贷款申请人是有能力还款，还是一个有责任的能按时还款的有信用的人。信用卡理想的情况是使用小于40%~50%的额度，突然大额的使用，会在短时间内导致信用分数大幅降低，全额还款后几个月会慢慢恢复。
2，新开信用卡
申请贷款前不久或者贷款期间新开信用卡。每开一张新信用卡，信用就会降低5分。有些人在贷款期间甚至增加车贷，这个不仅仅是影响信用分数，甚至会影响贷款能力，导致贷款被拒。
3，忘记付医疗账单
除了信用卡外，医疗账单也会影响信用。逾期不付的医疗账单，可能会被医疗机构转给收债公司，给信用记录留下负面记录。如果有大笔医疗账单一下子无法付清的情况下，可以和医疗机构协商做一个分期付款计划，避免信用受损。
4，换工作
抵押贷款公司喜欢在批准贷款时看到至少两年的一致收入历史，因此，在您申请抵押贷款之前不久更换工作可能会影响贷款申请。如果是同一性质的连续工作，可能会好点，但是也是有要求到新的公司有一段时间连续的收入证明。如果换了不同的职业，贷款公司会认为贷款申请人新职业收入上有很大的风险导致贷款被拒。
5，贷款申请上隐瞒或者作假
贷款申请上不要夸大或者撒谎，贷款公司会查你所有的资产和收入证明的。性质严重的是违法行为,作为贷款申请人可不愿意贷款欺诈（mortgage fraud）显示在你的记录里。
信用社会诚实是上策！
在New Jersey地区房产交易过程中，聘用律师不是必须的，但是大多数的交易中，聘用一个律师还是非常值得的。从签合同到过户，在我们South Jersey地区大概的费用是$1000左右。
我先讲一个我们自己的糗事。多年前我们自己买第一套房时候，刚来美国不久认识的人很少。老公的同事LEO是个热心肠的人，他建议我们请一个律师，并且把他聘请的律师推荐给了我们。我都提前联系好了律师，可是在关键的时候老公说我同事xxx买房都没有请律师，咱们也不请了。当时律师费用只有$750,这个目光短浅的家伙，就是他那句话，造成了后来我们至少$3000的损失。并且交易进行到了后期还是请了律师，费用也没有省，但是我们的利益受损了。当时根本没有明白，什么情况下请律师，什么情况下不用请。
到现在经过了这么多交易，我有以下的体会：
1，卖家聘请律师
作为卖家，千万不要省律师费。没有人能预测未来剧情这么发展。我们South Jersey地区大多数resident房产交易都是agent做合同，这个合同模板是NJ相关部门提供的，agent就是把可变的内容和开始谈的条件填空而已。
在attorney review阶段，律师会根据卖家具体情况，把一些不利于卖家的条款做以修正。在Home inspection后，卖家要针对买家提出的维修条款一一回复，这时候律师有个把关，合理的修，不合理的可以拒绝，修到什么程度等等。这一步很多是第一次买房子的买家，看见home inspection report就彻底蒙了，怎么这么多问题啊... ... 其实即使买新房home inspection报告下来也不可能没问题。然后提出很多要求，有些买家都没有律师把关，提出有些要求很过分，甚至是违反合同的。这个时候，律师就有能力代表客人的利益，把这个交易拉倒公平的轨道上。
前一段时间，一个朋友和我谈了她以前痛苦的卖房、交易失败的过程。就是没有请律师的原因，导致她的损失无法估计。
2，买家聘请律师
买自住房，无论是第一次买，还是多次买都建议聘请律师。一般来说attorney review 阶段，首先就是买家的律师针对双方签好的合同，从维护买家利益的角度来修正合同，签一个补充合同。
在Home inspection后，律师会根据home inspection report和local township code，列出一个清单让卖家修理。清单发出去前当然律师要和买家商量，买家可能没有经验，但是律师会根据code和合同内容、告诉买家，那些要求可以提出，那些不能。当然这时候如果买家如果提出要退出合同的想法，律师会从法律的角度给客人分析，退出的直接损失和可能的损失、问题让买家权衡。
当然遇到强势的卖家时候，如果买方没有律师，可能针对买家提出的修理要求可能置之不理，一副你爱买不买的架势。如果这时候买家又特别想买，怎么办？我一般在签合同的时候都会问客人要不要请律师，有些客人说不想请。我可以帮忙把有些事情是做了，但是agent说话是没有律师的效果的。但是如果有律师的情况下，卖家有时候也不敢太过分，基本上是能拉倒一个公平的轨道上。
3, 银行房子(Bank Owned REO)
Bank Owned REO房子的状态差别很大，有些是装修不错，有些是状态非常差的。所有REO的房子都是由律师代表卖家的，list agent和律师其实没有什么个人感情参与交易，都是按合同办事。而且基本REO房子合同都有补充条款，不允许买家再做修改了，这时候如果请律师，只能是给客人解释下合同内容。这些房子一般价格稍微低于市场价格，就是一分钱一分货，买家是否有足够的经验和风险承受能力的问题。
楼主的客户运气好。
我自己卖个房子再买个房子就知道遇上闹心的代理的难受了。
nywinds 发表于 8/13/2018 12:23:57 PM [url=http://forums.huaren.us/showtopic.aspx?topicid=2069406&postid=78256477#78256477]
谢谢！
这个行业门槛低，什么人都有，人做事的底线和对钱的态度也不一样。做的好的agent一定是以客户利益为首位的。
时间过得真快，转眼两年过去了。两年前的今天（09/02/2016）公司给我申请的license下来了，然后用了一周的时间，设计印刷的名片、各种账号的开通。我就带着我的第一个“小白鼠”客人开始看房了，第一个appointment还是我的同事帮我约的。
从2016年11月第一个过户到现在一共完成40 transaction。自住11占27.5% 投资29 占 72.5% 。代表买家30，代表卖家8，同时代表双方2，涉及住宅、商业、农场等。每一个transaction都有着不一样的经历，每个transaction都有不一样的感动和感受。最近一年又有不少第一次的经历。
我的回答是：不后悔，相反非常庆幸当初抱着试一试的想法，开始了现在新的职业，实际是是比我预期的好很多。客观的讲，任何一种职业都有不同的烦恼，只是面临的问题不同罢了，关键是看自己怎么去看待和解决。
可能从收入上来说，目前没有做软件赚的多。但是刚毕业需要解决温饱的那个最需要钱得到时期已经过去了，几十年生活消费模式基本定型了，我这份职业收入的多少，对我的生活没有什么本质的区别。工作不仅仅是为了赚钱，当然付出劳动赚钱是理所当然、水到渠成的事情。得到的不一样，每天经历新的问题，面临的变化会多一些。没有现成的解决方案，都需要自己去想办法解决，自己的潜能一次次被发掘，感觉自己心态也变得年轻了很多。得到信任和认可，过得非常开心充实。忙起来时候，也挺忙的，但是还好，基本上都是带着热情去工作，没有觉得特别累。认真对待每个case从现在的经验我基本上能确定自己满负荷能到多少，现在还差的很远的。
当了解了每个客人的实际情况后，设身处地的引导他们找到他们的真正需求；当自己的分析一次次的被验证，自己的经验校训一次次帮助客人少走了弯路，也是很开心满足的事情。
到底了
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