有一个外州有多年经验的agent和我聊天说，建议你最好不要做出租，花费时间多赚钱太少。她的话从agent的效率的角度来说是没有错的，但是我不完全同意。
我在做agent之前自己投资房都是找agent帮忙出租的，不同的agent做事风格不一样，对我很有帮助。出租可能从赚钱的角度来说效率是低些，但是赚的是经历，有些经历是用钱来买是不到的。出租是个房主和租客长期打交道的事情，要特别认真小心。我有投资的客人没有经验或者不在本地，当需要找我了解情况的时候，我需要根据他们情况给一些合理的建议。房子出租，会遇到各种咨询的人，不按规矩来，不靠谱的占大多数，甚至有骗子，也会有不靠谱的agent。平时和房主交流信息，加上自己的经历，如何辨别真正可以出租的租客，需要累积。
去年12月，有一个客人想买农场，我找到了一个非常符合我们同胞的需求的农场，位置也不错。 后来那个农场我带了想卖农场的三~四个客人去看过。卖家的agent和我曾经合作过两次都顺利过户了。下了offer，几个来回后价格谈好了，卖家agent和我同意这个价格属于比较合理的价格。没有想到过了两天，卖方贪得无厌的提出了很过分的要求。开始说让买家出所有的commission费用，这怎么可能？list的时候已经签好合同是卖家出了，而且我们这个地区都是卖家出的。被我断然拒绝后，过了几天又说要把农场周围大概10acre的树林砍伐了，其实卖家砍这么多树赚不了多少钱，但是买家买来还要种树，这是个非常大的财力和人力投入，本来买来是为了种菜，结果成了种树了，简直就是为了钱要把断子绝孙的招都能想出来啊！贪得无厌。作为我代表买方心里非常清楚这意味着是什么，当时立即在电话里就断然拒绝了对方的要求。其实后来我的客人说可以加点价钱，我说别了，买农场对你来说，不是必须的，有合适的机会再说也行。即使这个钱我不赚了，也不能让你吃这么大的亏。卖方的agent和我在电话里直道歉说浪费了我的时间，后来卖方agent也把这个listing拿下了。卖家agent是他自己的businessowner有过行业内几十年的经验，他对他客人的判断应该应该和我一致，不遵守游戏规则的贪婪的卖家是做不成的事情的。那个事情我前前后后折腾了差不多一个月的时间，一无所获。
我自己选择产品或者服务时候属于比较理性的，特别烦别人给施加压力，能让我最后做决定的必须是理性分析结果。所以我自己从来不劝客人尽快做决定，很多人是资金到位了，心里没有准备好。心里准备有一个过程，这是急不来的。岸上看别人游泳和自己下水去游是两回事。这个大多数客人来说没有压力可能是优点，可能对少数人来说是缺点，这时候我也会感觉自己挺失败的，可能就是所谓的缘分吧！
今年春天天气比较冷，房子上市的比较晚，有个客人预算正好是市场上比较少选择的房子，一直没有合适的房子出现。我到是觉得不用急，他们有点着急了，看着不符合他们要求的房子都想下offer。我想到去年我曾经谈好一个价格的房子，卖家是一对美国夫妇，打过一个照面感觉不错。房子维护的非常好，但是他们去年不太顺，房子没有卖出。后来我就主动联系了卖家，问他们今年是否还想卖。卖家回复了我，约着看了两次。买家回家后讨论了下，给我说想下offer，我才联系了卖家签了listagreement，公平的交易，双赢的局面，买卖双方的高素质讲道理，过户的时候在一起开心地照了合照。其实中间也有一点小曲折，那时候双方的心情我都能理解，这么大的事情决定上，我想还是给他们一点时间，让他们考虑清楚做遵从自己想法的决定。
当时特别感动的是，我和买家、卖家都没有签任何合同，就把他们联系在一起了。基本上经纪人一般为了保护自己的利益，要让双方先签独家代理合同。我们同胞有极个别人有这样的想法：绕过经纪人直接联系卖家，或者先找一个经纪人看一段时间房，后来利益驱动找别的经纪人，现实生活中的确不乏有这样的案例出现。我从来没有想要为了自己利益，签一纸合约，即使不开心也要做下去，实在是没有必要。双方感觉不合拍都有权利随时说出来，随时中断就行了。
我们同胞一般有个习惯，问agent往往开始第一个问题是：你有多少年经验了？代表过几个卖家/买家？我每次都是实话实说，这个没有什么可丢人的。没有0，就不可能有1。公司除了有强有力的培训和支持外，现在信息这么发达，只要愿意主动去学习，总能找到解决的方案。那个小孩子玩游戏是家长手把手的教的？只要有目标和动力，总能找到通向目标的路。我做agent前，哪里想到会有客人买农场，就是有了需求，才去搜集信息，一个个做下来的。
记得我做第一个case时候，当时我的导师外出度假6周，公司还有别的agent，如果有问题，随时可以找人问的。等过户完的时候，我才给代表卖家的我们office的那个agent说那是我第一个case，他说完全没有看出来，哈哈。其实那时候他做的时间也就是两年，但是属于那种特别积极上进做到很好的。
我很自豪得说我的第一个listing的owner是在外州一个有licenseagent。那个case是比较小，我当时都不知道agent之间有referral这回事，他也没有提。他是我做agent之前微信群就认识我的，可能观察我这个人比较靠谱，总之后来事情是顺利的办妥了。
最近有几个人来咨询卖房的事情，有的直接劝退让别卖了。卖了，当然我可以赚到佣金，但是，从客人的角度来说，有直接的损失。这就是买房的时候没有做理性决定，住了一段时间想换。折腾就是折腾自己的钱，看在自己钱的份上，先别折腾了继续住，等真不需要了再卖吧。
目前listing占比较少，和我性格有关，我不属于主动出击的性格。其实真正listing做得好的，首先是了解买家的需求和心理，我想这个会慢慢改善的。
我不属于让别人刚见第一面就喜欢上的美女，也不属于嘴巴甜会讨好人的一类。路遥知马力日久见人心，做真实的自己。可能离财务自由还很远很远，但是可以精神自由还是可以做到的。每个人都有自己做事的原则和底线，交易结束后，要能堂堂正正的面对我所有服务过的客人，在他们需要帮助的时候能想到我，能成为生活中的朋友。
by hailing 09/02/2018
当有了房屋买卖或者租赁需求的时候，想了解一下情况，咨询专业人员这是一道没有问题的，有问题尽管问，而且可以多找几个经纪人咨询。对经纪人说明真实情况，任何一个专业的地产经纪人都会热心回答、根据潜在客户的实际情况给一些专业、合理的建议。如果客人对自己的情况支支吾吾、藏着掖着，根本不可能得到想要的内容。
房屋买卖是花钱的事情，有多少钱办多大事。pre-approve letter或者bankstatement最好提前准备好。快的话看房子到签完合同24小时内就能搞定，一旦遇到心仪的房子就要快点下手，否则多个竞争对手，要不被别人抢走了，要不拿不到合理的价格。我有钱就是不在银行/ 在哪里呢？我了解你,卖家和卖家的经纪人不了解你啊？没有文件证明你有钱或者贷款的能力跟人家咋谈呢？没人搭理你的。
帮客人挂出租房的时候，遇到开玩笑的人太多了。看房子之前一般电话先了解下基本情况，租房对方几个人，什么关系，工作收入、信用。现在住哪里？为什么要搬家？基本上符合要求了再去给看房子，否则就是白白浪费时间。下面举几个的例子：
Where do you live now? / Is this legal you ask me this question?/Not only this, on the application form your income, your work and rent history. how many people live with you? Who are they? Why you want to move? How about your credit? / My house is foreclosuring now so not good.(太好了，我正想怎么找个原因拒绝你呢)/Sorry, landlord require credit at least 680. 遇到这种刺头二愣子，即使收入、信用好都要小心点，别动不动拿法律说事。
(网上留言说自己收入高，信用好得不可信)How much your income every month?/ I am not comfortable to tell you this./Ok you can find an agent you trust show the property.(我为什么要浪费时间和精力在一个连基本信息都不给我的人身上呢？
(租金1800，utility一般一个月需要200)How many people live with you? Who are they/Four, my son and I, two co-workers./How much you and your co-workers combined income per month?/$2500./(兄弟，开什么玩笑，你数学咋学的啊?)Sorry you can't afford the house.
今年夏天有一个人给我打了几次电话说要看我list的出租房，感觉还挺有诚意的。我说我周三早上9点约的CO inspection 你来吧，带上工资单。当进门的那一秒我看见她的样子，就预感就是闲得溜达来的，我让她自己上楼去看，连名片都没有她。她走了过了一会来了个男的（后来确认是她老公），转了一圈说有点贵他们负担不起。
海玲，你周末有空吗？带我看看房子吧，我想租个房子。/想啥时候租呢？/明年下半年...... /租房一般提前2~3周就行了，你需要准备的材料有......等你打算租的时候先准备好材料，再看市场上有什么样子的。
以前有agent在广告上写的签合同的时候，需要准备好第一个月的租金和押金（1.5月租金），我还觉得是多此一举。后来接触了美国人后，发现还真不是。有一个人3年前想租我的房子，当时她收入不够。今年那个房客搬出去后，她又想租，我看她收入涨了不少，完全应该可以负担起了，她给了我工资单、一个发工资银行的流水（收入核算），也付了信用报告的钱后，我合同都做好了，最后没有租成房子。她（还是3个孩子的妈妈）没有存钱习惯，有多少花多少。连两个半月的租金都拿不出来。她租房这么多年，这都是基本常识啊，我还在广告里面写了。与其这样何必浪费$30 pull credit呢？
经纪人付出劳动而且是只有成功了，有结果才能有拿到报酬的。这个过程中，有的case比较顺利；有些很难搞，最后也是心力交瘁；还有的不了了之了。做地产是一个容易被bully还不能抱怨的职业。将心比心，如果客人三心二意，那么经纪人也不可能为客人100%的付出。如果我知道有潜在客人已经和现在的经纪人工作了一段时间，我一般建议如果没有原则问题，继续和原来经纪人做吧。如果实在做不下去了，要跟别人说清楚了中断工作关系，即使没有签合同也要说清楚，这是做人基本。不清不楚的状况下就开始，同时脚踩两只船的客人，总有一个经纪人到时候是白劳动，对于做事认真全力以赴的经纪人是不公平的。今天客人能倒戈现在的经纪人，以后也能倒戈新的经纪人。这种情况下与其以后受伤，还不如开始就不做，何必浪费时间和感情。客人找经纪人就跟找男女朋友一样，可以不同时期存在不同的经纪人，但是任何一个时刻只能有一个。
找list agent可以买到价格更便宜，这是个误区。list agreement是提前签好的。最后卖家到手多少都是可以算出来的。大家都是成年人，list agent有什么能力能替卖家做主？真的接受了低offer那是形式所逼，没有别的offer情况下，没有办法的事情。如果有别的offer进去，不管是高还是低，只要没有过户，list agent都有义务让卖家知道，最后定夺的是卖家。一手遮天的agent是要掉license的，为了一单丢了自己饭碗的agent是没有的。从顺序上来说list agent已经得到了卖家这个客户，买家主动上门的潜在客户未必能得到呢？list agent会冒着丢失两个客户的风险导向你买家吗？
（老公）你是买家的经纪人，就是要使劲（10%以上）砍价(估计有想法的人不少)。/ 经纪人是专业人员，要客观，能争取的利益当然尽量争取，但是不能睁眼睛说瞎话呀！我又不是黑社会，拿着枪举在别人头上让便宜卖给你，那是抢劫，我没有那个本事。
房子买卖过程中，一般根据在市场上的时间决定谈价的多少，不仅仅是降价，有时候需要加价。今年谈价空间平均是2%左右。太低的offer会让卖家认为买家not serious。有几种情况：不怎么降价counter offer，too low to consider，reject。人家卖家(和经纪人)也是根据情况来决定这么回买家的offer。虽然在专业人员里说法是：always back a counter offer，但是对于离谱的offer对方一般就不愿意浪费时间搭理了。卖家在决定是否接买家的offer的时候，价钱当然很重要，但不全是看价钱。卖家面对的风险是否买家能按时过户。如果不能按时过户，那么损失可能更大。
买家和卖家即使很客观的人多多少少都带有自己立场的感情色彩，如果直接接触，往往会弄巧成拙。有一次对方agent直接把他客人的email给我转发了，过了没有1分钟，他又发来email说千万不要转给我的客人。我两封email一起读的，卖家在email里说话很不好听，如果直接转给对方客人，可以预见立即就崩。
有次带2个客人看农场（已经谈好价钱了），对方agent也去了。客人都50多岁了，也是做生意的。一遍遍和对方agent强调对方的房子很破，这个问题那个问题。200多年的房子，（价钱那么低，别的没有房子的都比这个要价贵很多）你想要什么样的呢？人家agent说要不一下子降价了7万（横向看市场上就这个是性价比最好的了，根本没有比这个好的资源）。多亏是对卖家经纪人（人家也是见多识广的没有必要搭理你罢了）说的，如果是对卖家这样说，估计卖家直接就让滚蛋了。这个是大忌，相像一下：如果一个男生打算和一个女生结婚了，对跟未来的岳父说，你闺女长得丑、胖、矮又不贤惠(满满都是缺点)，准岳父会这么说？估计不打跑算好的了。说这些话的时候要考虑下对方的立场和情绪，既然一无是处，你为啥还要下offer啊？让对方会有一种被侮辱和被施舍的感觉。
专业人员都有系统数据可以参考，统计分析。和别人去谈价钱的时候，尽量客观，做到有理有据。没有十全十美的房子，每个人的需求不同又带有主观性。可以表达出对房子的喜欢，当然也要提到有不足的地方，一点足以。让对方感觉你是诚心诚意、讲道理的买家。有时候形势所逼没有别的offer情况下，遇到一个真心喜欢自己房子的买家，真的少卖3~5k，可能对方也会开开心心得卖了。
租赁市场不同于买卖市场的是，买卖一旦过户买家和卖家基本不用来往了。但是租客一旦入住，才开始和房主要长期接触，所以前期考察租客非常重要。租赁市场的list价格基本没有谈价的空间，list之前考察好价格，挂一个市场价格就行。不要高，也不要太低了。太高容易把好客人吓跑，太低容易吸引一些极品进来。挑剔的、斤斤计较的租客以后会花很多时间比较闹心。
遇到过这样的情况：对方agent给的offer低的离谱，砍价10%（市场底价也是要价2200，有的租2300。对方offer 2000），别的资料也是明显经不起推敲，问题很多。问对方agent（why your client offer so low price? You know $2200 is the bottom price in our system. Is this because they can't afford or just want to take advantage of landlord? Why they want to move every year?（去年租的房子和现在房子几乎一样，里面装修非常好，还离得非常很近，这个人每年都搬家，搬家成本不小呢，谁没事总搬家）Your client paid his salary just showed a check I need his bank statement(我给自己写一张100万的支票，不存也是白搭)and last year tax return record. Where did you get his credit report?(非offer agent公司run的NTN 非常不清晰，篡改的可能性非常大)Client can't provide his credit report himself we all know that. I need following documents...... 那个agent再也没有回email了。这个agent发这样的offer来还不如不发，纯粹是浪费别人的时间，毁坏自己的信誉。
近年几个月内遇到同一个agent，看了我三个list出租房子，给了一个offer，看见offer上不知天高地厚的条件我就不想搭理了，可见这个agent有多二。
夏天一个agent发了租客offer，条件好像看着不是太好，但是对方agent做事积极反应迅速，就是因为喜欢那个agent，我立即签了合同，可见一个靠谱的agent有多重要。都后来租客入住了发现了点小问题，我和那个agent电话了，她说放心如果有什么事情，你找我就行，我也是吃了定心丸，后来接触了租客的确是很好的人。
还有的agent连带客人看房子都不看，直接给offer价格比list price还多（要1800给1900）。这种情况下基本就是信用不好根本找不到房子的租客，信用报告几十页都懒得看哪种。千万不要看offer价格，这种人不要理，否则后患无穷。一句就回了credit is too low to consider. 结果过几天还问我房子在吗？说客人愿意出1950，不回了。
还有一个做了30多年的agent给我发来一个offer，客人NTN 报告里犯罪记录好几条，还有性骚扰，。都不好意思说难听的话，就说landlord is unsatisfied with credit report。人家还追了email，那一条？实在无语。为了赚钱也有点做人底线好不好？
list rent property有时候差$50租金问题不大，别差太多了，差太多了房客也不会感激房东的。当签合同租金高于市场价的时候都是特殊情况，一般都是短期租约。一般最少要求签一年合同，短期需求很难找到房子。所以只能提高租金，而且客人付佣金，这种情况下也不是所有的房东都考虑的。房东一般最讨厌租房还砍价的租客，如果有更好的选择绝对不会考虑这样的租客的，除非房东自己降价。
在房屋买卖市场上，买家是主动发起的一方，买家出价的时候要慎重，一旦卖家答应了，就意味着要签合同了。这时候有人会觉得是不是自己出价高了？如果这时候反悔了，没有问题，这就意味着你和这个房子基本上要说再见了，这个时候就别签合同了就行。千万不要再砍价过去，让对方降价，这个从来没有成功过，即使对方是银行foreclosure房子。如果遇到自己喜欢的房子或者真的算算值得投资的房子，价格差2~3k真不是大事，不用太纠结了，是不是我多出了2千啊？其实从谈好价格到过户，这个过程还有好几道坎呢，一开始就表现的出尔反尔，对方一般会觉得这笔交易以后可能会面对更多不确定的风险，如果交易中间再返回到市场，卖家承担的损失会更大。买家的offer一旦接受了，不少买家心里就可能有疑问了：是不是我价格出多了，那个agent是不是骗我了，没有别的offer吓唬我说有好几个offer...... 这几年的事实是：真正专业的agent是不会干这种事的。如果真的inspection出来状态很差和我们的合同金额相差很多，我就劝你退出了。
By hailing 11/05/2018
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