1，租客的支付能力

2，租客的信用

那么反过来，当一个潜在租客要租房的时候，就要针对以上两点提供资料：

收入/资金证明，一般要工资单、bank statements，如果1099报税的还要近两年的报税表。

当陌生人上来找我的要租房的时候，我会让提供pay stubs和bank statements，bank statements主要是核实工资单的真实性。以往是有过材料作假的真实事情的，一个材料作假的可能性大，但是多个文件同时作假的可能性会大大降低。1099报税的必须同时提供bank statements。

有些特殊情况，如果不能提供收入证明，那么银行账户一定要有足够的钱(越多越好，至少是一个合理的数字))说明有能力支付房租。如果现在房租低于要租房的房租，那么必须有一定数量的存款，否则很难说服有能力支付更高房租。

潜在租客的信用有两个部分，一个是是否有按时还款的习惯，另外一部分是是否有犯罪记录。NTN(nationaltenant network) report是由专业的第三方公司提供潜在租客的信用和犯罪记录的文件。为了保证这个文件的真实性，都是租客付费地产公司下载下来提供给房主，这个文件不能由租客自己提供的。有些地产公司提供的租客的信用来自tenantreports.com和NTNreport类似文件。租客的信用是非常重要的，个别情况下信用低，能给房主一个可以理解的原因，也是可以租到房子的。

除此之外，潜在租客要如实填写申请表，这里面内容包括：几个申请人(legal name)以及申请人之间的关系，年龄、收入、工作历史和租房历史。有时候要提供现在/以前房主/雇主的证明/推荐信，全方位的向房主展示，潜在租客是有能力，有按时付账单习惯的可以信赖的人，让房主放心的租给房客。一般情况下所有成年人的名字都要在合同上并且不允许转租。

有些情况租房难度增加，

1，申请人非家庭关系，这种关系不稳固，一旦一个人想搬出，那么租房合同的执行可能就有问题。

2，公司给员工租房，员工流动大，房子损耗增大，可能也不太爱惜房子，房主风险加大。

3，没有信用记录，没有收入证明。只能是提供美国银行账户里有足够的资金证明给房主，有些房主是不愿意接收。

4，还有一些是拿现金收入的，拿不出收入证明，银行账户也没有多少钱。一般来说房主要求税前至少是房租3倍收入才行，当然也要caseby case。比如一家三四口报税月收入2k，应该是租不到房子。2卧室一般要$1300或者更高， 加上水电费等差不多$1500了。还要生活、交通工具等的开销等，这些基本生活常识告诉房主，这样租客按时付租金的可能性几乎为零。如果能找到高收入、信用好的亲戚或者朋友做担保co-sign lease也许有些房主愿意接收。

还有些人根本租不到房子，收入不够，信用差，甚至有eviction记录的。

South Jersey区域佣金是房主付，一般租房合同至少签一年，合同总额是年租金，分12个月付。签合同时候需要准备第一个月租金和押金（1.5月租金）的银行本票。但是当合同期少于一年时，一般佣金是租客付，月租金也会提高。租客提前搬走违约时，从理论上来说租客是必须执行到合同到期满（包括租金+utility）。

前面我在《房产投资经验分享》里写了九条，可能还没有投资经验的人看了也没有啥感觉，干巴巴的。下面我分享两个真实的案例，作为旁观者，希望大家能得到点教训启发。

案例一：

2017年9月以$157k 购入townhouse一栋，同样大小同一个小区正常价位大概$225k。买家入后，还花了超过$10k解决了一些小皮毛问题，总花费超过$170k。后来发现各种问题，住的心理非常不舒服，就想卖，由此产生了一系列问题。终于在2018年12月以$107k卖出去了,卖家到手不超过100k。13个月损失超过$70k，如果租住同样大小的全新townhouse的费用一年也不过$22k，而且是高高兴兴的，不会带来那么多烦恼。

案例二：

投资房产的目的就是要赚钱，这个北美大部分市场和国内情况差别很大。纽约、加州几个热点地区、西雅图、温哥、华多伦多几个地方可能和国内北上广有点像，房价涨的很厉害，投资起点高，但是现金流很差。

以北京五环外2居室为例，年租金不足$10k,卖出的话到我们附近买4个约$200k投资房，减去各种费用（房产税、物业费保险等），每年收入大概在$40k。

我和我所有的（潜在）客户说，投资房产有风险，投资房子就是要用手边的闲钱打算长期持有，如果能保证一个正的现金流，即使房价有波动你的心理都是踏实的。如果卖的时候房价上涨那就当做一个投资额外奖金吧。

昨天一个朋友来给我扔了一个炸弹，2017年自己在北京房子卖了，拿了部分钱去温哥华市里贷款买了一个“豪”宅（价格很豪，面积还没有这边附近$200k的投资房大）。首付35%，加上各种手续费投入超过C$800k，目前贷款利率3.54%（很低的了，利率只能锁4年），三十年贷款，月供超过C$5800，还不算房产税和房屋保险，每个月的租金收益只有C$4680，每个月自己要贴C$2k进去。这个不算一些空置的风险和修理等。

2017年我的客人25%首付的投资房，15年贷款，租金cover月供和各自费用持平。2018利率上涨，租金也略有上涨，我没有具体算过，但是30年贷款的话，肯定是有剩余的。

案例一，我们同胞当初随便找了个老美agent，我相信那个老美agent是把信息给他了（他给我了当初那个老美agent给他的document）他没有意识到问题的严重性而已。也很庆幸他当初找的是那个老美agent，要是找我们同胞agent，否则这事一定会撕不知道什么时候去。

agent有时候的确看起来也就是开开门，做下流程的工作。如果你找一个房子，上来就找agent带你看看，下offer直到过户，的确好像也没有多少技术含量。不少人心里可能会想agent赚钱有点太容易了。 但是如果你多说点自己的情况，让你的agent帮你把把脉，提供一些更多的option，可能事后不会后悔。这个在我人生第一次买房的时候的教训，当初看了一眼就买了。一样的价格一样的面积，其实能买更好的楼型和户型。