新手投资经验分享
1, 【目的】 明确目的，投资房的目的是为了赚钱，不是为了自住。
所以要做到 >9分理性 + < 1分感性
2，【风险】投资都有风险，看看个人承受能力。不能光看贼吃肉，要看见贼挨打。
凡是投资就可能赔钱，没有什么投资项目包你100%的赚钱。
你能不能做到这个钱一直不动，甚至还要继续投入，没有回报情况下，生活不受影响。
3, 【适合】不是每个人都适合做房东的。如果自己打理的话，是否有时间，是否handy，愿意不愿意麻烦。
自己打理的话，有时候有点小的问题需要修理。那么你肯能需要定位一下问题，如果自己可以修就自己修了，自己修不了再找人来做。本来投资地产并不是赚大钱的事情，能省就省呗。自己如果一点都不懂，可能维护陈本比较高。
4,【房产类型】如果自己管理，要根据个人能力和喜好，想(能)和什么样的人打交道，选择房产的类型。
常在河边站哪有不湿鞋，资产多了时间长了，难免会遇到的各种人。
5, 【收益】设定一个合理的预期收益，投资新手，重要的是安全，学习体验，不要太贪婪。高收益和高风险是形影不离的。做房东赚不了大钱，就是细水长流。能做到4~5%对新手来说就是很不错的收益了。
有时候 没有赔钱就是胜利，至少还有了经验或者教训。
贪婪是大忌。赚自己能力范围内能赚到的。
6, 【兔子要吃窝边草】投资第一房产套，没有多少经验，最好从自己熟悉的区域开始研究，离家近，熟悉环境，方便管理。
根据自己的实际情况，开车一个小时内一般都可以接受，小孩子大了时间充足的人，两个小时内也可以。
7, 【法律/规矩】对自己投资目标区域地方租房的法律了解一些，按规矩做事，千万不要想投机取巧，同时保护自己的权益。

8,【出租选房客】
要是考察两点：
a) 是否有还贷能力（收入证明pay stubs，W2等）
b) 是否有按时还款习惯（信用记录）
business就是business，别同情心泛滥，给自己以后找麻烦。耐心，遇到合适的租客再签合同。不好的租客就是个定时炸弹，随时可能给自己找来麻烦。
9,【flipping房子】
flipping房子是赚钱可能多点，但是风险要大很多，不是每个人都能做得好。即使做flipping的人也是分水平等级的。
你是否有火眼金睛。能做flipping的房子原来状态都不会好，你有识货的能力吗？万一不小心买了一个可能砸到自己手里的房子，怎么办？
这里面挺拼资源的，你背后有一个强有力的team吗？有啥问题能解决啥问题，还是合理的价格。
能识别出买入价值，能抢到房子吗？能做flipping的房子基本都是现金抢的。有的加价不少，你敢加价吗？
你了解市场卖出行情吗？装修花费，装修档次。。。。。。

mark 投资方

写的真好！ 用心努力的人肯定有回报。 想了解下， 你对自己不熟的区域通过什么渠道了解呢？

你说的哪一方面？观察市场，观察成交，找各种public数据

入行一年记（一）
接上回（来美五年/入行半年记）

二月底当时想着三月可能会闲下来，休息一下，总结总结看看下一步该怎么办？闲着还不如给自己找点事情做，毕竟自己新入行需要学习的东西还很多。
三月初第一周我就抽空去了图书馆，想查查有没有附近的一些资料。得到了两位在图书馆工作的朋友指点，在网上找到了相关的资料。花了一周多时间写了一篇《美丽的南泽西小镇》后来在三月十七日出版的《海华都市报》发表了。

三月第一个周五，有一个一直关注的房子降价了，可以到了谈价钱的时候了。正好有成熟的客户，立即出手，在十五个offer里面抢到了这个白菜房，四月初这个房子顺利过户了。对方agent是我以前两次买房子的listagent，第一个房子的过程不是很顺利，觉得的对方不是很容易打交道的那种人，她是连过户都不会去的，所以从来没有见过面。这次和她做case，我帮她做了不少事情，她很感谢我，称赞我，合作很愉快。还私下里聊了很多，大概知道了她的一些情况也理解了她。相比她来说我还年轻，咱多跑点路也没有啥。我计算机还稍微比她多懂点，我可能很容易做得事情，对她来说比较困难，她要找别人来做也费很多时间。她说以后她希望再次和我合作，她经常会list银行的房子，以后肯定有合作的机会。其实做listagent也不容易啊！我们都签了合同后，银行那边拖的时间久，一直没有把房子设置成underContract状态，还有很多别的agent带客人看房下offer，价钱比我们我们谈的稍微低点。别的agent质疑她，是不是她的客人买了房子她做了dualagent，她说不是的她的客人，而是我们有了soliddeal。

入行一年记（二）
有想在这边投资的客人距离这边稍微远点，我把这边情况基本给他们介绍了一下，他们来看过两次房子。大概熟悉了这边的环境后，紧接着三月中旬也签了合同。 就是一两个电话，让我感觉他们是非常靠谱的人。后来和他们夫妇两个实际接触后，很多观点非常一致，是常值得交的朋友。过户前一天，title公司人给我打来电话说，那个HOA由两个公司经营，有一个一次性的转让费用。一般是卖家出，可是这个卖家要求买家付一半，当时我客人立即说他们出。可能就是因为他们人真是太好了，所以老天也会眷顾他们的。房子过户后就立即找到了合适的租客，半个月后租客就入住了。当时买第一个房子的时候，他们就给我说打算买两个。我建议他们一个个来，第一个稳妥的出租了，再买另外一个。就在他们租客入住前，我又找到了一个投资机会，介绍给他们，在六月中过户了。当天过户时候，最后时候发生了一点小插曲。买家和卖家都是非常通情达理的人，我和对方agent私下商量了一下，双方都做了一点让步，就很容易的解决了。 从陌生到熟悉，从客户到朋友，和这样的人在一起工作心情是愉快的！珍惜、感恩！这应了我朋友的那句话：
小事靠才、大事靠德，有情怀、大格局的人才能走得更远、更高！

入行一年记（四）

三月时候有一个即将relocate的客人联系到我，了解了一些这边的情况。经过一段时间的接触和讨论，四月春假的时候来这边只看了六个房子，他们就回去了。开始给一个房子下了offer，我的客人还是很诚意的给的价格，又加了一轮（不算少），卖家降价幅度非常小。我和对方agent其实也讨论了，我们两个人基本对价格有一个共识。我一看价格根本不可能谈拢，就建议我客人就move on 到另外一个我们看过也不错的房子。我客人第一个报价给我发来，我研究了一下数据，建议第一个offer再给低10k，后来这个成交价钱实际上就是比卖家心理价位低了10k。没有别的offer情况下，价钱是稍微容易谈的，当然我客人给的也是靠谱的价格。在价钱谈好后没有拿到offer前，这个short time window里，我希望我的客人是做的正确的决定。我一个人又抓紧时间约看了市面上别的几个价位差不多房子，比较了后还是觉得谈好价钱的这个房子比较好，给远在外地的客人都一一做了汇报。价格谈好的房子他们也只是匆匆看了一次，我不放心在签合同前，又约了对方agent去看了一遍房子，细节都看了，卖家是非常爱惜房子的那种人，看着也特别舒服，基本算是放心了。他们回去后，这边事情都是我在处理，我心里的压力是比较大的。房子inspection后，发现房子近乎完美，一些非常小的问题，卖家也都承诺给修，双方律师签好了补充合同，我一颗石头落了地。本来是约定6月底过户，后来卖家那边在township inspection时候拖了几天，在7月中过户了。卖家人非常好，规规矩矩做事，把所有修理的发票都提前给了律师，双方律师做事也很利落。过户前做final walkthrough，由于买家不能到现场，我约的卖家给我看所有修理的地方。当天卖家付费、list agent和我，把所有的重要东西都run了一下，给我说有些东西怎么用，非常顺利。有一面墙上是壁纸，卖家可能想如果挂画拿下了会有洞，都把挂画留着。卖家给我说，感谢买家买了他们的房子。他们三个小孩都已经大学毕业了（那个卖家还有他们的老大都是哈佛毕业的，真是素质很高的人），现在搬到海边去住了。