我是湾区的 licensed contractor, 曾经写过代码，flip 过房子。前两年有客户跟我提到过这个论坛，说大家都不是很了解这个行业，觉得水很深，都是摸着石头过河。正好今年过年有时间，就注册了一个账号，想试着学学 reddit 的 ama 风格，看看能否在我的能力范围内给大家答疑解惑。也是想从 contractor 的角度来让大家更多了解一下这个行业。如果有一两个朋友因为这个帖子少走一些弯路，那么我的目的就达到了。

虽然沉浸了很多年，但是这个行业还是有很多需要向前辈学习，如果我有说错的地方，也希望能抛砖引玉，让大神多多指导。

我白天工作还是有点忙，晚上我会集中一段时间回答大家的问题，谢谢大家

Update 1

看到隔壁帖子关于装地板的问题，这里多说两句

一般装修报价都是指 labor only。材料都是需要 owner 负责的，当然也有包材料的，但是一般这样价格都会很高，而且材料也肯定没有 owner 自己选的质量高。

报价方面每个 contractor 的风格不一样，有些是分开报价，有些是集中报价。比如 有些 engineering wood 报价是 $6 ~ $8 /sqft , 但是包括拆地板，安装地板，安装 baseboard，油漆 baseboard， 需要 owner 提供 地板, underlayment，油漆 和 dumping fee (当然 owner 负责的越少，整体报价会更高)。有些可能 $3.5 ~ $4.5， 但是很多都不包，靠谱的 contractor 都会再估价的时候告知 owner 所有费用。

我来详细说一下安装地板的流程

• 拆地板
• 丢垃圾 dumping
• 安装 underlayment 和地板 (所说的 $3.5~$4.5 指的是这一项)
• 安装 baseboard
• 油漆 baseboard

一般分开报价的价格会更合适一点。如果你面积很大，有可能价格还能再讲下来一点。如果面积很小，单价可能就会有点高。以上列的项目都讲清楚的话，安装地板就不会踩坑了

Update 2

我收到了很多短信息说想要找我们联系方式要做项目，抱歉我没有一一回复。但是我们的项目排期已经到今年年底了，实在没有时间和精力再接其他的项目了。所以我还是建议大家多多找其他 contractor ，我开这个帖子的目的就是给大家答疑解惑，对这个行业有些初步认识，希望大家理解。

Update 3 关于permit 的申请问题 【2/19/2021】

要不要申请 permit

先说结论，能申请一定要申请。 

我在帖子里面的回答多次强调了 大家如果能申请 permit 一定要申请 permit。包括我对我所有的新客户也是这样的建议。 因为我见过太多太多因为没有申请 permit 的惨痛案例了。

最直接最根本的原因就是

有了 permit ， 你的项目就是合法的

没有permit， 那就是非法的

不申请 permit 除了在当时省钱省时间(看起来) 之外，在今后任何一段时间里都是对 owner 百害而无一益。 

举几个例子

1 你的项目刚开工几天，你的邻居因为噪声或者门口垃圾或者单纯看你不顺眼打电话给 city 抱怨，city 一看这个项目是没有 permit的，他们会以最快的速度到你门口给你 job site 拍照片做记录 然后门口贴一张 停工通知。让你拿到 permit 之后再继续。这时候你再重新找人画图需要时间，再递交 permit 是会被 city 放到 violation queue 里面的，到 reviewer 面前等的时间不是一般长，从几个月到半年不等。还要交一笔很感人的 罚款。而且他们对此审查的比你直接从一开始递交 permit 的严格的多。

不要小瞧 city 对 illegal job site 罚款的积极程度， 有一次我们和 city inspector 一起在一家客户那里做检查，他正好看到邻居家有几个装修师傅开 pickup 过来了，立马跑过去问你们这是在做什么，有没有申请 permit，把邻居一家吓得够呛，立马去补了 permit

2 你的 unpermitted 项目顺利进行了，没有人举报，city 也不知道。 但是你把这个房子出租了，又一不小心被 不怀好意的租客知道了你这个房子 没有 permit (甚至有的人会主动打电话到 city 去查)。会有概率他们以此为要挟不付房租，赖着不搬走 （真实案例，客户找到我们补 permit）

3  大家去看 open house 的时候，多去看看就知道，如果遇上装修或者加建 没有 permit 的房子，除非你的房子特别抢手，那么你的 seller agent 底气都是不足的，buyer 会以此为借口压价几万是经常发生的事。这个价格肯定是要比你当初为了省 permit 的钱要多得多的。没有 permit 的工程你一定要在卖房子的时候 disclose 出来，如果你不说，以后 buyer 发现了会一直追究这个的。

4 这个没发生在我这边，但是我从卖房 agent 那边听到的故事是，buyer 不 care 这些，买了一个加建没有 permit 的房子。手续都完成之后，原屋主不知道怎么找到 buyer，以此要挟要多给两万要不然就告到 city 那边。city 只以当前谁是 owner 为准罚款。

5 安全问题我在 city inspection 在检查里面说

city inspection 是在检查什么

city inspection 检查的标准是 人住在里面不会受到危险，所以他们根本不care 你的师傅手艺好不好，装修的漂不漂亮。他们的责任是检查这个房子不会塌，这个电路设计会不会过载引起火灾，厨房卫生间插座符合标准 人在里面不会触电，总而言之他们负责的是安全问题

比如现在很多人喜欢 demolish 一面墙做一个开放式厨房，但是往往这面墙是承重墙。一般的方法是在上面多加一根梁用来支撑房子。如果没有 structural engineer 计算硬性规定要加多粗的梁，你的师傅也没有概念，随便放了一个梁，当时也许还可以用，看着也没毛病，但是时间长了谁也没法保证安全，保不齐哪一天突然塌了，谁都说不好。

比如说漏水的问题，这个 inspector 还真没法一个水管一个水管的给 owner 检查。他们做的是让 contractor 往 水管里面注水。看看有没有漏水的地方，还有防水工作又没有做好。可能当时没漏，后来漏了，所以这样关于做工质量的东西是没法责怪 inspector的。类比软件工程师的例子，比如代码大家都写好了，找来 QE 也都测试了，QE 能保证一些低级致命的错误不会犯，但是如果真的线上发生了问题，也不能说 QE 就是没用的。

什么项目要申请 permit，以及如何申请 permit

permit 分为 owner permit 和 contractor  permit

理论上项目超过 $500 以上都要申请 permit，有的不动水电，不影响房子价值的很小的项目你觉得 not worth it 的也就算了。油漆，换地板这些项目虽然价值上超过500美元，但是这些项目city是不要求你申请permit的。

只有两类人可以去拿 permit: licensed contractor 和 owner. 所以这就是大家说的permit分为 owner permit和 contractor permit. 这两者的区别是谁拿permit谁负责 liability .  contractor permit 的话city是需要记录 contractor 的 license number 和保险信息的,有问题了 city 会直接找contractor. owner 拿 permit 的话，那就是出了问题owner来负责，但是如果你找的是有证的GC来干活的话，责任一般也就会自动转移到GC身上了，owner可以去city更新一下GC的信息。

如何申请permit。 

1. 有一些简单的permit,我都建议owner 自己去申请，比如装修个卫生间，不动水不动电的的工程。去city网站看看他们需要什么，比如city of sunnyvale现在有一个one-stop permit， 连图纸都不需要，只需要填个表格，交个钱就立即拿到了。有些city 需要你提交图纸的，可能你手绘个草图也能通过，把你要做的项目文字描述清楚就差不多了。

2.稍微复杂一点的工程，室内改结构，加建这些。就需要整套图纸了，一般都是建筑图纸和结构图纸。加州规定两层楼以下的房子只要符合code，那么任何人都可以画图的，只要你的图纸达到 city的要求。Autocad 这些东西，相信理工科的同学花点时间，看看 youtube 都能上手，但是缺的就是经验和对code 的了解，所以有时间有兴趣不怕折腾的人完全可以自己去摸索自己去做。但是跟city 来来回回的半年到一年就都过去了，挺浪费时间的。所以还是推荐找有经验的 architect 或者 designer 来做就好了，他们都会有合作的 structural engineer 来完成整套图纸。这些工作看起来简单其实也是很琐碎的是很花时间的，所以你们可能找这些人的报价动辄几千上万的，但是确实值那个钱。

未完待续