文528，故事68。这是房产有关的第37篇文章。第35、36篇是那个1600万的房子的故事和案例（文518、519）。

今年4月29日，我发表了《故事：南京、长沙买房劝退各一例》一文（文462）。里面讲了一例南京买房劝退的故事。最近有反馈了。更新一下反馈。

他们是今年初想在南京买房。目的是居住，找我选房，目的是选风水好的房子。

我以前讲过：买房分两个类别，投资和自住。投资重点是亏赚。自住重点是风水好坏。只要风水好，住了就会顺利、兴旺。

这个家庭是想在南京定居，是长期居住，居住时间起码是十几二十年。所以我一开始虽然考虑到了南京房价也可能会下跌，但认为房价在这事里的比重不大，重点还是风水的优劣。毕竟长达二十年的影响，说直接点：这就是一代人的富贵。风水好就是一代人富贵，风水差就是一代人衰败艰苦，风水平平那就是一代人的平平辛苦。

经过商议，直接按照我的选房方案走的。目的就是选一个兴旺的住宅。

流程是我先给方案，然后他们筛选。我再筛选分辨。之后再针对入选的问卦分辨。这就是最全面、最严谨，也最真实的方法。但是有一个缺点，因为太真了，真的风水很好的房子是很少的。所以往往找得并不容易。

一个多月，总共入选了9套房。逐个研究。最后全都否决了。其中第八例第九例本来我是不考虑的，但是他们很喜欢，所以也研究了。都不行。

其中有三四例其实也是一般略好或者一般偏好的。但是还不够好。所以我也没看上。结合他们的特点，我认为能找到更好的，就不必满足于此。

后来发现，可能房价下跌的幅度比我预想的还要大。那他们就算是买来长期居住，当时买可能也会很吃亏的。所以我提醒他们：有必要先搞清楚房价变动，再考虑。

2022年4月4日，我研究了他们家今年在南京买房未来能不能保值的问题。我在2022年5月1日发表的《南京、长沙房价可能要下跌了，劝退两例（个例）！》（文463）一文讲过研究过程。

我的结论是：

1 情况很清晰。今年你们家在南京买房确实不能保值的。明显的亏钱之意。

2 虽然信息也并不纯一，略有小混杂。但是整体和主体是亏钱。这点是没有疑问。

3 最近我遇到……投资房产也是一样是亏钱。你这南京也是亏钱。可能是整体全国房价的趋势了。

4 既然如此，建议就先暂停。不要心急。我的感觉，从你们这……城市的信息来看。下跌的幅度有可能是四分之一或者三分之一。意思是，现在买房可能首付要亏光的。建议今年暂停买房计划。

5 时间，我看2023癸卯年或者2024甲辰年可能是好机会。具体现在难定。到明年了再找我问吧。大事要谨慎。

这么大事，他们肯定也有纠结，但他们和我打交道很多年了，知道我的准确度比想象的还要高。他们最终决定：今年不买了。

她说：“说实话，我是不敢相信一线城市房价会跌的，但有时候事情就会用魔幻现实主义的方式发生，所以我就还是观望一下吧。”

这个“魔幻现实主义”这个词用的真好，我要借用一下这个词。当时我说：河西先生说：大家睁大眼睛看，世界将要进入“魔幻现实主义时代”。而房价只是其中之一。

结果，现在房价已经跌了不少了。

最新情况来了。

11月18日，她问我：老师，我想问问我啥时候买房合适

我：你上半年问过啊，房价明显降了么？房价降了再议也不迟。或者等到2023年再议。现在不用急。

她：那我就23年的时候再问。

​她说：房贷利息降了不少，两个点了，房价也下来了一些，3-5k/平。半个首付差不多降了。

我：降低了3-5千？之前多少？

她：4万左右（他们目标范围的价格）

我：降低了10%左右，是吧？

她：差不多

我：还行。但是不急。到明年了再议也不迟。

后来她补充说：整体降价15%-20%这个范围更准确些。

这里我才想起，今年房贷利率下降的消息出现多次。多城降到3了。

总结，半年前找我选房。选房过程中发现房价风险，建议研究房价。研究后，我建议推迟。半年时间，房价从40000降了3-5千。降价10%左右。利息也降低了两个点。整体差不多降了15%-20%，降了半个多首付。

整体差不多降低了15%-20%。半个多首付。对于普通人来讲，不是小钱。要是当时买了，现在就头大了，可能整个生活气氛都会沉重起来。幸好听了我的，当时没买。省了大几十万。

现在，就算现在买也是相对优势了。当然，我们不着急。说了明年再议就是明年再议。

办大事不能着急。也不用着急。我发现富贵人往往都有一个共同的特点：有耐心。其实不是纯等待。而是有目标的等待、善于等待。

                          河西先生

                                               2022.12.09

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