奉劝楼主做人做事要有良心啊，我感觉你只是单纯的把条例读一遍，并没有从符合买家和卖家利益角度更深层意义的解读和运用。我对你经验值和课程内容深表怀疑。

实际上，买家commission只是不强制写入合同，但卖家依然可以把给买家经纪的commission自定义。一般有经验的经纪人指导上市卖家的时候，还是会建议卖家在listing价格里包含买方佣金，因为即使你不写，大部分买家递offer时依然会要求把佣金加在总价里一起做进贷款，看总价是否能接受。而卖家这些贪小便宜的做法很可能导致买家经纪和买家避开看房，买家很可能考虑到要自掏腰包导致首付不够也尽量优先考虑同周上市其他包含佣金的🏠，自付佣金VS不付佣金还有rebate，明眼人都看得出一前一后差别很多。我看到的为数不多的几个不给买家佣金的，都是占小便宜吃大亏，之后实际卖价都低了，而且最后买家还是把佣金加进了房价，早知道这样不如把卖价直接列高点包含佣金。所以在热门区最好的卖房策略，不仅不能不给，反而卖家把价格列更高同时包含比别人高一点点的佣金吸引更多经纪带看房，或者宁愿降低一点点买家佣金，比如比别家低0.5%但少的不明显，真的听法规完全没有就是卖家傻了。

同理作为买家经纪代理，一般有经验的经纪人也会让买家把自己佣金加入买价做贷款，算算总价和那些包含佣金还返rebate的房子最后价格相比是否合算。把佣金加入总价，在escrow里分配佣金，无论从省税角度还是减少买家首付负担都是更有利的。总结，大部分买家都火眼金睛，会算最后成本。

我觉得楼主吧，术业有专攻，把精力全部放在研究房子，帮买卖家卖高价房和找deal上，也比三脚猫坑蒙拐骗卖课来的实在。

BTW，在加州和某些州，行业协会有要求买家经纪在下每一个offer前，必须亲自去看过房子本身和填写书面报告，确认卖家披露form 17的信息核实无误，如果没做的话，出现问题被告妥妥的。所以收flat fee可以，但所有full service该有的流程都不能跳过。

我来给上一个新的listing 标准合同（佛州版）大家看看吧，卖家有三个选项 (line 142)，但是卖家中介大部分会说服卖家选第一个.

另外新规是：买方中介在带买家看房之前，就必须和买家签协议，说明中介应该拿的中介费。这个费用如果卖家出的话，买家不须掏钱，如果卖家不出中介费，这个费用必须要买家来出。

例如：买家和自己的中介签合同，需要付 3% 的中介费；如果卖家付 3%，买家不必掏钱；如果卖家只付2%，剩下的买家必须付1%给自己的中介。

目前卖家给买家的commission 多少已经不明写了，但是买方可以发邮件或打电话询问是多少。如果没有中介费，买方中介是没有积极性带客户看房，除非客户同意付相应的中介费。

卖家即使选了付买家经纪，但很多买家现在是根本就不带经纪了。以前白嫖没问题，现在要自己从腰包里掏钱，那真的要想想。买家也不可能不看那些不付买家经纪费的房子，递offer时候卖家也会把买家中介费考虑进去，对带买家经纪的买家也不利。

说的对， 我们自己当然也会带buyer， 也会签buyer representative agreement， 也会有把佣金加入到贷款里。事实上就是有些人群愿意找buyer agent， 有些人群不愿意找buyer agent， 需要educate。我们也会有加州的agent来做consultant， 给大家普及加州的法律。

欢迎佛州的agent来给我们做consultant， 我们需要每一个州的专业人士。

呵呵，买家不会用这个来negotiate价钱吗？另一个买家出价五十万，买家的经纪人要拿一万块。我不用经纪人，出价四十九万五，你猜卖家会考虑谁？

这个要看具体情况：

1. 卖家根本不出买家中介的佣金：这个时候买家如果签了和中介的合同，买家应该出中介费。但是卖家即便当初不出中介费，这个也有可能作为谈判条件，给对方Concession fee。一切皆可谈判。
2. 卖家一开始就定了给买家中介费：这种情况下，如果买家没有中介，那么这部分就会给卖方中介拿去。Dual agent 基本对卖方有利，从卖家方面来说，没有什么区别。

“给大家普及加州的法律”， 你说这话要特别小心，realtor cannot practice law, or explain law, you will be in big trouble when trying to do so. 凡是与法律有关的事情，一定要让客户去找律师询问，中介只负责说明买卖房屋的流程。