楼主的第一个房子买在离工作单位走路20分钟的繁忙城市里。买的时候房子是5年前刚刚全部内部拆了重新装修的，住了3年从来没需要自己操过心。前房主审美也相当到位，觉得家里哪里都看着很舒服。

2019年底生了宝宝，一直就觉得住在城里挺好，幼儿园都提前找的单位旁边的。结果2020年一下魔幻了，COVID也来了，BLM也来了，顿时觉得住在城里哪哪都不顺眼了，噪音大，街道脏，出门路上什么莫名其妙的人都有，而且学区极差。于是一冲动，开始在郊区看学区房。

离工作单位最近的学区是70年前建成的，没有新房子，装修一新的老房子基本上市当天就被抢走，而且还得是cash offer，不然appraisal过不了。当我们看完一个明显是flip过的房子在weekday早上上市，晚上8点才轮到我们看房，第二天一大早就pending后，我们最终决定不能只看内部翻新好的房子了。我们的agent也是我们的朋友，她买过多处旧房自己翻新做airbnb。在她的劝说下，我们很快顺利拿下一个地理位置极佳的房子。不但没加价，还往下砍了2万，居然根本没人跟我们抢。后来想想原因很简单，里面的状态太差了，没人愿意接手这么个烂摊子。我们这两个无知者无畏的就这么被忽悠上了装修的贼船。

10月份房子offer刚一被接受我就开始在这个版上逛了，疯狂学习各种知识，试图快速把自己审美提高一个层次。

同时我也开始不停的问我的agent各种问题。我的agent自己有general contractor的执照，她很多观点会从contractor的角度出发，她老公又是机械的phd，和她老公聊又会有很多工程角度出发的建议。于是很长一段时间我都感觉很精分，觉得和版上大家讨论纠结的点很不一样。不过后来慢慢冷静下来，装修这个事情也是个小马过河的事。比如我们这种美东二线城市，买下这个房子的钱，很有可能比在弯区的装修款还低。那么纠结的当然不一样。买豪宅的纠结的橱柜选择和我这种2000尺小黑屋所纠结的橱柜价格可能根本都不在一个数量级上。

我新买房子的社区最近有很多turnover，所以通过我的agent我可以看到不少房子的内部照片。由于房价便宜，内部没有哪家是豪华装修。小区里普通工薪阶层young couple居多。所以经过一段时间的考量，还有自己家里的经济条件，我们觉得一切装修的标准都走中档，或中档偏下。

11月中旬房子close了。第二天就请了我agent合作很久的general contractor师傅来看房子估价。我们肯定需要换的如下：

1. 窗户居然还是1950年建房时的，20个左右窗户全部换新。
2. 门也是1950年的，所有门换新。
3. 2个半厕所也是1950年原装的，地上墙上都是最老式的方方正正的瓷砖，还五颜六色的。所有的墙壁和天花板全部拔掉重做。
4. 全屋的水管都还是1950年的，全部换新。
5. 厨房不是1950年的，但是也是非常非常cheap的合成板的，全部换新。
6. 一楼地板全换新，或者refinish
7. 二楼地毯全部换成木地板
8. 全屋重新刷漆，所有molding，踢脚线重做。
9. 整个二楼的所有房间加recessed light。
10. 二楼一个房间有漏水的迹象，这部分的房顶外墙要重新加固。
11. 地下室地毯换laminate地板，重做地下室天花板。

唉，看着是不是很恐怖？比我们想象的要变动的多很多。估价当然也比我们事先预想的高。但是我们找的师傅给了个非常fair的价格。我们还是表示要回去好好想想，这个装修list上是否有些项目可以划掉不做。

啊！居然被版主奖励了，受宠若惊

预感会写很长很长，先睡觉去了，明天接着流水帐。

楼主回来了。

我家目前住的房子，前屋主就是全部扒掉，只剩外墙，全部重做的。1600尺的town house，花费不到20万。房子的结构很好，百年老屋都是极高的屋顶。如果不是location，我真是很喜欢很喜欢现在住的这个房子。

我目前这个1950年的房子，中间加建过一次，电线也是换过的，屋顶10年内也不用重做。空调管道什么都是好的。唯一需要完全重做的是所有水管。所以厕所厨房都扒掉只剩木架子和外墙了。客厅，family room和二楼的卧室并不需要扒掉重做。我用的GC是个很有经验的中国师傅，非常巧的是我新家对面的房子是十几年前他帮忙装修的，所以我目前房子里面的结构他都一清二楚。

我们美东二线城市，装修的人工花费相对真的很低。没有师傅的允许我就不透露具体人工价格了。我们这样的大修只算人工是低于10万的，我目前估计材料全加上也到不了15万。具体完工时间要看镇里的inspection。目前师傅同时装两个房子（我agent的房子也正在装修）。这种情况下估计明年3月差不多就做完了。 不过我们这才刚开始，我会详细记账，到最后再来和大家汇报。

如果按照顺序写的话，估价之后忙了一阵子的permit，然后设计各个房间的改造。

但是目前马上要有一个大的decision，就是窗户！所以我来把我们关于窗户的research写一写。同时希望版上mm提些意见。

我们去看过的flip的房子，问题是很多detail的地方设计很不合理，比如几个卧室的门全挤在一起。我们当时的一个疑问是大件家具要怎么搬进去？如果是自己装修很容易就可以移一下门的位置。里面具体质量怎么样都没有在我们的考虑内。自己重新装修费时费力，好处是比较在乎的方面都可以照顾到。

这个老房子的前屋主是个艺术家，整个房子的外观配色真的是很好看。窗户全部都是古老的深棕色木头窗，一楼的都破损的没法打开了。于是他们的解决办法是把一楼的窗户封上，然后在屋子里面又装了一层很cheap的白色窗户。这样用屋里面的白色窗框来搭配其他的内部装修。这种解决办法，真是非常奇葩。下面这张图片可以清晰看到两层窗户。