奉劝楼主做人做事要有良心啊，我感觉你只是单纯的把条例读一遍，并没有从符合买家和卖家利益角度更深层意义的解读和运用。我对你经验值和课程内容深表怀疑。

实际上，买家commission只是不强制写入合同，但卖家依然可以把给买家经纪的commission自定义。一般有经验的经纪人指导上市卖家的时候，还是会建议卖家在listing价格里包含买方佣金，因为即使你不写，大部分买家递offer时依然会要求把佣金加在总价里一起做进贷款，看总价是否能接受。而卖家这些贪小便宜的做法很可能导致买家经纪和买家避开看房，买家很可能考虑到要自掏腰包导致首付不够也尽量优先考虑同周上市其他包含佣金的🏠，自付佣金VS不付佣金还有rebate，明眼人都看得出一前一后差别很多。我看到的为数不多的几个不给买家佣金的，都是占小便宜吃大亏，之后实际卖价都低了，而且最后买家还是把佣金加进了房价，早知道这样不如把卖价直接列高点包含佣金。所以在热门区最好的卖房策略，不仅不能不给，反而卖家把价格列更高同时包含比别人高一点点的佣金吸引更多经纪带看房，或者宁愿降低一点点买家佣金，比如比别家低0.5%但少的不明显，真的听法规完全没有就是卖家傻了。

同理作为买家经纪代理，一般有经验的经纪人也会让买家把自己佣金加入买价做贷款，算算总价和那些包含佣金还返rebate的房子最后价格相比是否合算。把佣金加入总价，在escrow里分配佣金，无论从省税角度还是减少买家首付负担都是更有利的。总结，大部分买家都火眼金睛，会算最后成本。

我觉得楼主吧，术业有专攻，把精力全部放在研究房子，帮买卖家卖高价房和找deal上，也比三脚猫坑蒙拐骗卖课来的实在。

BTW，在加州和某些州，行业协会有要求买家经纪在下每一个offer前，必须亲自去看过房子本身和填写书面报告，确认卖家披露form 17的信息核实无误，如果没做的话，出现问题被告妥妥的。所以收flat fee可以，但所有full service该有的流程都不能跳过。