2． 要中介否? 确定了感兴趣的楼盘，就准备跟售楼大妈接触了. 如果你和中介签了约，没啥好说的，坚决带上。如果没有，可先电话售楼大妈带否中介有区别吗。买房中介一般可拿2%-3%的回报。如果带中介没区别，可以考虑去angies list或问人，找沟通能力强，会讲价的，有返点更好，没有也不是最重要的。有经验的中介在抢房或定价时会有用。其他时候，主要靠你自己。如果自己很明白自己要什么，不要中介也可以的。因为买房合同是建筑商写的，标准样式。而且整个买房过程售楼大妈会和你讲清楚，而且像项目经理一样，保证每步按时完成。

（以下假定没有中介的情况，该怎么继续） 3. upgrades 怎么选？ 跟售楼大妈约了时间，游戏就开始了。她们一般会先介绍整个小区的情况，各种房型选择，然后带你看model home. 你就多问问题。比如小区什么背景的人住，HOA 多少钱管什么，整个小区啥时完工，周围有什么大型项目规划，各种upgrade多少钱，等等。有个问题值得问，就是小区的房子一般upgrade多少钱。我去的几个楼盘都告知了这个信息，有没骗人不知道。回到office，她们会给你一个upgrade option list，上面列了建筑商提供的upgrades，一般分成几个大类（structural，plumbing，appliances，flooring，etc），有的会列出价钱，有的不列。如果你想做些不在单上的升级，他们可能也可以配合，但肯定多收很多钱。一般而言，涉及改动水管（plumbing）,电路（wiring）和结构变动（structural）的升级，想要的话，最好让builder做，因为他们对房子结构熟悉，且在建的过程就加进去了。省事又安全，可能价格也低点。Flooring如果要实木，可能自己弄便宜点，但花时间。最不划算的是电器。比如有个不锈钢的french door的冰箱，GE Profile, 建筑商要收近4000元，但Homedepot只收2200. 售楼大妈也不建议从他们那买电器。

那到底选什么升级呢？这要看当地和小区的水平，还有自己的喜好和预算。同时多上网，问人，看现在流行什么。比如可以考虑厨房台面用granite, 加pendant light，洗澡的淋浴和坐浴分开，洗衣房加个洗手池（加值不值我也不懂），加电线接口（尤其如果想要环绕音响），等。如果升级太多，房子比周围贵很多，可能再卖时会困难点。 确定了可能想要的升级（wish list）,就给售楼大妈估价。她们可能会让你到design center 去具体选材料再估。据说这是很好的学习机会，可以了解很多建材的知识。 估价回来，对比市价，去掉特贵的，剩下的就可以加入base price，变成房子总价，准备砍价了。

4. 怎么砍价-- 高潮来了。如果你看中的楼盘很抢手，甚至要排队抽签啥的，那就没价可谈，改成天天祈祷。如果楼盘不火爆，尤其是楼盘有房子建好却没卖出去，那就有戏。如果是买已建好的新房应该更容易讲价。砍多少呢？先问大妈要小区近期成交历史。这上的房有些是没列在MLS上的，信息更多。再到网上，比如zillow.com，输入新房地址，周围老房新房成交价都出来了。首先看每尺均价。如果那一片都是120/sqf，那乘以你的面积，就知道个大概。另外，房子的base price 加小区普遍upgrade水平，就等于没砍价前的普遍成交价。如果你发现同类房型的实际成交价比这个预估的普遍成交价低5% 或10%什么的，这个大概就是你的讲价空间。注意seller cover closing cost是不在价格上反映的，但绝对值得争取。还有，zillow会有一个房子的列价历史。比如有个新房在网上调整了几次价格，有2周时间将了2万，还是没卖出，seller一怒就又升回来了。如果买这个房，至少可以争取这个最低价，除非市场从那后升了很多。

[此贴子已经被作者于2012/11/17 15:21:00编辑过]

如果现金买房，closing cost没多少。主要在降总价。 如果贷款买房，以下是优先次序。 1. Cover closing cost up to #。 Closing cost 大概会占总价的1%-3%。而且交房时就付。同样的credit用在这上比降总价划算，因为经济101课说过，现在的1块比以后的1块值钱。但有的州规定，贷款过户时，所有人给的credits（seller，lender，realtor）加起来不能超3%的总价。如果是这样，怎么用这些credits也有很多考虑。比如lender给的credit可以用来买点，利率小了，lender给的credit就少，但你的月供低了。Realtor给的credit如果能用来以后买电器或是装修，就不用加到closing的账面，就多些空间让seller cover。但好像这样算under table。不是每个realtor都愿意。 2. 降总价，免费升级，买电器。其实免费升级，买电器等，seller也会先加在房子的总价上，再减下来。显示总共给你多少优惠。可能买电器不划算。比如，你让他们买1万的电器，市值只是5千，但合同仍显示给了1万credit，还不如直接减1万总价，自己过后再买电器。 好了，交了offer后，就等老总批。最后讨价还价的结果取决于当地是买房还是卖方市场。如果房子很喜欢，贵点也别犹豫，因为多耽搁一天就会多点竞争风险。一有两个或以上offers，就很难讲价了。

5. 签了合同后，该干嘛？ 一般销售大妈都会带你一步一步走，不懂就问她们。贷款得自己先找。至少要联系2家报价。有时builder会有prefer lender。这些lender还可能会给额外的好处，但还是要找别家比个价。 Home inspection大家都推荐做。据说新房找对建筑code熟悉的inspector。 交房前1个礼拜有个orientation，教你怎么维护房子，电器怎么用，顺便看哪儿有问题。问题就变成punch list。你的房检结果也要这时給他们。他们就在这礼拜内解决这些问题。交房那天还有final walkthrough，显示给你看原先发现的问题都怎么解决的。最后就签字过户。贷款钱汇到卖方银行后，卖方就给钥匙。

在等待交房期间，开始看家具电器啥的，预约landscaping，visual management公司（有的公司可以按小时收费，给你提供家装的ideas，甚至帮你买你想要的家具，俗称买手）等。 祝大家早日好价钱买到dream house！

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