文416，故事40。

以前讲过很多关于房产的故事和案例。包括讲过美国房价可能会大涨等文章。大家可以搜索查看。今天讲3个日本房产投资的故事。

一客户，就日本投资房产的事情，最近找我咨询三次，总共4套房，1套是自住类别，其余3套是投资类别。

故事一，日本买房自住，风水好坏分辨。

现在我看中了块地（通过不动产公司买，然后他们帮我建）现在我犹豫的问题是，房子……，还有我老公不是很看中，后面是栋公寓，觉得会影响光线。

我在日本，地皮98平方米，房子面积97平方米（二层），总价在350万元（地皮＋房子）。等于不动产公司先拿了地，房子他们建再出售给我，现在还是地皮，设计图也出來了，我是买來自住的。

自住的，还沒签（合同），他们已经设计好了。

我以前讲过，自住的重点是风水好不好。经过分析，我的结论是：这个房子修好了整体风水很差。会败财的。

于是没买。

故事二，日本投资买法拍房，二选一。

我还看中了一栋小公寓楼，是拍卖的，打算竞拍，再请你帮忙看看？

拍卖的原因不清楚，明天房管局上班时去查，

先生晚上好，我想竞拍的房是一栋单身公寓楼。

1、地址：福冈……

2、地皮160平方米，建筑面积184平方米

3、这栋楼原来是一家公司用来开民宿的。没缴公积金和欠了银行的钱的被拍卖。

打算拍300万，时间是12月15号，拍来投资用的，现在裝修是酒店用，到时要出租还是开民宿要拍到后再定，这边拍卖房如果原住民不走，警察会帮忙，沒问题。（这点是我刻意询问，没有腾房这方面的问题。这点制度还是比较完善。）

第一套起拍价2600万日元，地皮160平方米，建筑面积184平方米

第二套（在福冈县春日市）1700万日元，地皮124平方米，建築面积268平方米

起拍价都低，5000万是我出的价格

我：你的想法是如果两个都好是都买还是说都好也就只买一个？你是怎么想的？

她：只要其中一套

这是投资类，重点是投资赚不赚钱。经过我仔细分辨。这两套房的投资都是明明白白的亏钱。必须回避。

于是也没买。

故事三，已有的一套投资房，要不要卖掉。

先生再问一个，我在日本这边有套小公寓楼想卖掉，想问卖了好还是继续留着好

……下周再问，公寓楼现在有人想买

……可以自己調整时间，买卖的话不一定好找下家

也在福冈，地皮233平方米，建築面积193平方米，2015年买的，价格6700万日元，现在卖7500日元，卖了可以赚1000万日元，如果继续持有每个月有房租收入，回报率在6.5%左右，两种选择其实都可以，但不知道接下來的市场会怎样

我：15年如果国内买房 应该赚的比例比这个高多了。

她：国內市场比較特殊

经过商议，问题确认为：我在日本褔冈……的房子，如果不卖未來会不会升值？

我的结论是：明明白白的不会升值，抓紧卖。

我：……，后面拍卖是投资，两个，这个也是投资，三个。三个都很差。有可能是日本整体未来房价的问题，不过这个原因也不确定。

她; 好的，福冈这个城市吧因为机场离市中心近，所以对楼高有限制。五年前安倍把这里划为特区，取消了楼高限制，今年除了东京外，这里的房价涨的最高，今年过后再卖还真的不一定能赚到差价，唯一纠结的是因为本來就想买房投资，把房贷还了没了利息回投率会提升，这么差就先撤了吧。

我：嗯，机会不好就先撤。拿着钱总是有机会的，投资要耐心。

之前讲过很多关于房产、房价的文章和案例。包括这个《美国好莱坞买房故事（美国房价可能还要大涨）》（文376，故事29。）

此文，除开买房自住那一套。另外3套是投资目的。二选一的法拍房，投资亏钱。已有的一套房，不卖不会升值，反而会亏钱。这三套房都是一个方向。不会升值。会亏钱。

从此次这三套日本房产的投资故事来看。前两套是投资不赚钱，要亏钱第三套是留着不升值，要贬值。都是一个方向。

原因可能有几点：1日本整体房价的原因。2因为这三套房都是福冈的，所以也可能是福冈的特点。比如她说的原因。3也有可能和整体无关，就是这三套个例的巧合。

其实不用猜，具体案例具体分析。后面再讲具体的案例。

                                            河西先生

                                            2021.12.27