文513，故事64。这是和买房、房产投资、房价有关的第32篇文章。本文讲故事，下文再讲案例。

2021年12月27日，我的《以小见大：日本房价未必会涨（投资日本房产故事3例）》（文416）讲了3个日本房产投资被否的故事。共4套房，全部被我否决。后面的文417、418、419是讲这四个案例。

一客户，就日本投资房产的事情，找我咨询三次，总共4套房，1套是自住类别，其余3套是投资类别。全部被我否决。涉及投资的三套房都是一个方向，不会升值，会亏钱。

2022年3月9日，我的《杂谈：日本房价风险巨大，问投资又被否两次，可能真的够呛了》（文441）又讲了两例被否。一例在茨城县，从房东手里买。一例在埼玉县，参与拍卖。都是在东京附近。巧合的是，此两次又都是亏钱之意。后面的文442讲了案例。

后来她又问过五次日本房产投资。是她问日本房产投资类第6-10次。其中第6、7次是同一栋房产，因为情况特殊，所以问了两次。最后也没投。第8、9、10次是非常简单的不能投的情况。

这一共10次问日本房产投资类，都没买。地点我总结一下。第1、2、3例都是九州岛的福冈县（日本的县类似于中国的省，福冈是九州岛最大的县）。第4例在东京附近的埼玉县、第5例是在东京东北方的茨城县。第6、7例也是福冈，最后也被否了。不过情况特殊，以后再讲。第8例是九州的大分县。第9、10例也在福冈。

本文讲第8-10次的故事。

故事一，第八例。

2022年5月9日，她又想拍一个法拍楼，是栋酒吧楼。共26间酒吧现在只进驻7家，打算出4000万日元拍（大致190多万人民币）。一共1800平方米不到，4层楼，目的是直接出租，收租金。

这栋楼都裝修好了，原房东不降房租，租戶都跑隔壁去了，再招租客要再重新装下，不太需要大动。

问能不能赚钱，经过研究，我的结论大意是：明确要亏，直接否决。

她说：收到，谢谢先生，我也不是太看好这地区，小城市。老公硬要拍，我把价格下调2500万日元，这样不招新租客回报率也有14%，不过估计这价格要流拍，试试看。

后来反馈，没拍到。

故事二，第九例。

2022年7月11日，她又看中一个房子。2700万日币（大致人民币130万多点），10戶，另一家1600万（现在人民币77万，当时可能略高一点），8戸。1600万的显然便宜很多，但是8戶空着5戶，20多年前出过火灾，又病死过人。2700万的10里空着3戶。

是同一家开发商建的。也一栋楼，十戶的地皮196平方米，建築面积也是196 8戶的地皮167建面148。单间，一间19平。方式是通过中介买。目的是收租。

她问的是1600万日元的这套。

问能不能赚钱，经过研究，我的结论大意是：明确要亏，不考虑，直接回避。

故事三，第十例。

2022年9月25日，她又看上一个，又问。

房子是单身公寓，土地293平方米，建筑物278平方米，价格300万日币（人民币14.5万），地方比较偏，但价格很便宜。

我问：说个题外话，这个房子也太便宜了吧。是因为在郊区还是乡下？

她：这房子在郊区，房龄50年了，内外都得修，1000万日币只上不下，房子建在高地上，如果地基要修会比较花钱。

不过还是便宜，是继承房产，继承人急着变现，我前面也有意向客户，他们想等装修预算出来再定，我看如果好可以就定下来。

图1：例10的房子。

图1：例10的房子侧面图。

问能不能赚钱，经过研究，我的结论大意是：比之前的要好，但是还不够好。问题也多，而且有明显的信息显示：可能有好机会在别处，而不是这个。

还有信息：时间上冬天比较好，冬天容易找到好的机会。建议冬天再看。

其中有一点，我说：“我也是做投资的，我的经验是：做投资不能追求快，而是追求确定，有一定的确定程度后再出手，一击即中，会赚的很稳而且不少。”

她问日本买房投资，共10例，地点多在九州，但也有东京附近的。全都否决。虽然其中第6/7例情况略有复杂，但最后也否决了。

关于这十例被否的原因，有几种可能：

1巧合，刚好这十例不好，而别的很好。客观说，这种概率很小。

2问的是福冈居多，另有一例九州另个城市，两例东京附近。所以可能主要是福冈的房价和出租回报率不看好。这个概率比上一点要大点。

3 十例都不行。地点虽然多是福冈，但是另外一例九州别的城市，两例东京附近，也都不行。最大可能性是：日本整体房价和出租回报率未来不行。这个概率最大。

最大可能性：日本整体房价和出租回报率会明显下跌，而且可能大跌。保持观察吧。

其实不用猜，具体情况具体分析。宏观是宏观，个体是个体。我们不用过于关注太宏观的事情。我们只需要搞清楚我们自己想要投资的这一套房是赚是亏，做好自己的决策就很好了。

这三套房他们都没买。下文再讲案例。

            河西先生

            2022.10.16